Un condomino aveva citato in giudizio il condominio per costringerlo a rifare i lavori di copertura condominiali, e a risarcire i danni: a seguito delle infiltrazioni, non aveva potuto locare l'immobile.

In primo grado il condominio veniva condannato all'esecuzione dei lavori e al risarcimento dei danni, ma in appello veniva rigettata la domanda di risarcimento perché l'attore non aveva fornito elementi per la loro quantificazione.

Il condomino danneggiato propone ricorso in Cassazione, che viene accolto relativamente al motivo con il quale è censurata la decisione della Corte di Appello la quale «pur avendo ravvisato la responsabilità del condominio, avevano tuttavia escluso il diritto al risarcimento del danno per difetto di prova, relativamente al pregiudizio subito per l'impossibilità di poter utilizzare il bene a fini locativi.».

Per l'orientamento maggioritario della Cassazione, il pregiudizio da mancato godimento di un immobile è rimesso alla valutazione del giudice di merito, che può servirsi di presunzioni gravi, precise e concordanti.

A tal fine, anche nei casi in cui il Giudice non aderisca alla tesi del danno "in re ipsa" subito dal proprietario sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto di proprietà, vi è, in tal senso, una presunzione iuris tantum" (una presunzione giuridica che ammette una prova contraria, prevede cioè solo una inversione dell'onere della prova).

In assenza di prova contraria, la presunzione può essere pienamente utilizzata dal Giudice al fine di quantificare il danno da mancato godimento.

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Codice Civile

Vigente al: 11-11-2016

CAPO VII - Dell'appalto

Art. 1667 - Difformità e vizi dell'opera

L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.